2025.09.25 スタッフブログ

京都エリア向け・冬季おすすめ改修工事～寒さと凍結に備えるビル・マンションの保全戦略～

京都の冬は、一見すると雪が少なく穏やかな印象を持たれるかもしれません。

しかし実際には、内陸盆地特有の放射冷却で朝晩の冷え込みが非常に厳しく、氷点下まで気温が下がる日も多いのが特徴です。

そのため、建物設備や外装への凍結・結露・劣化進行リスクが高く、ビルやマンションでは計画的な冬季対策が欠かせません。

ここでは、京都の気候条件をふまえ、ビル・マンションにおすすめの冬季改修工事を、目的別に詳しくご紹介します。

① 給排水設備の凍結防止対策

京都の冬で最も多い建物トラブルが水道管・給湯管の凍結破裂です。

とくに屋上配管・外壁露出配管・北側日陰の配管は、早朝に氷点下になると容易に凍結します。

破裂事故が起きれば、漏水による階下浸水や設備停止など、大きな損害につながります。

主な推奨工事

露出配管や屋上配管への保温材の巻き直し・補修
老朽化した凍結防止ヒーターの交換・新設
空室・未使用区画に対応する自動ドレン（水抜き）装置の設置
給湯設備や機械室まわりの保温強化工事

ポイント
凍結事故は「突発的に発生する」ため、冬が始まる前の秋のうちに対策工事を完了させることが肝心です。

また、ヒーターは通電確認だけでなくサーモスタットの動作確認まで行うと安心です。

② 屋上・外壁・シーリングなど外装の防水補修

京都は雪が少ないものの、日中に融けた雪や雨水が夜間に再凍結する現象が多発します。

屋上やバルコニーの排水口（ドレン）が詰まっていると、水が滞留し防水層や躯体に浸水する危険があります。

また、外壁やシーリングにひび割れがあると、凍結膨張で劣化が一気に進行します。

主な推奨工事

屋上・庇・バルコニー等の防水層（シート・塗膜）の補修
ドレンや雨樋の清掃、落葉対策金物の設置
外壁クラック補修、シーリング打ち替え
笠木や手すり根元の防水補強

ポイント
外装工事は凍結期に入る前の秋（9〜11月）が最適です。

冬の間は湿度も低く、防水層の乾燥性が高いため施工品質を確保しやすい時期でもあります。

③ 室内・共用部の断熱性・結露対策工事

京都の建物は築年数が古いものが多く、断熱性能が十分でないケースが多く見られます。

結露やカビ、ヒートショック事故の原因になるため、入居者やテナントの安全・快適性のためにも改善が必要です。

主な推奨工事

住戸や共用部への二重サッシ（内窓）設置
エントランスや共用廊下に風除室・エアカーテン設置
外壁・天井・屋根裏などの断熱材追加
共用部暖房設備（温風機・蓄熱ヒーター）新設

ポイント
冬季工事は騒音が出にくいため、入居者の少ない年末年始や繁忙期外に施工しやすいメリットがあります。

結露防止＝建材劣化の抑制にもつながり、長期的な維持管理に有効です。

④ ボイラー・空調・給湯など熱源設備の更新

冬場にもっとも故障が多いのが、ボイラーや空調熱源機などの老朽設備です。

設備停止は入居者クレームや業務停止につながるため、故障前の計画的更新が推奨されます。

主な推奨工事

老朽ボイラー・熱源機の更新（高効率タイプへ）
屋上室外機周辺の防雪・防氷対策
給湯・空調配管の保温強化
自動制御盤の更新（異常停止予防）

ポイント
設備更新は工事音や搬入出が伴うため、年末年始などの空室期に計画的に実施するのがおすすめです。

⑤ 安全・快適性を高める付帯改修

冬は日没が早く視界が悪いため、転倒や事故リスクが増える季節でもあります。

入居者・来訪者の安全確保と快適性向上のため、次のような工事も効果的です。

主な推奨工事

共用廊下・エントランスの滑り止めマット・勾配補修
LED照明や人感センサー照明への更新
非常用発電機・蓄電池の点検・交換
除雪・融雪用備品の設置スペース整備

ポイント
事故や停電など、小さなトラブルが入居者満足度を大きく左右します。

目立たない部分こそ、冬前に見直す価値があります。

まとめ：冬季改修は「予防保全」がカギ

京都の冬は雪こそ少ないものの、冷え込みが厳しく凍結や結露のリスクが高いため、

冬季に向けた計画的な改修工事が非常に重要です。

🏙 京都エリア向け・冬季おすすめ改修工事チェックリスト

分類	改修工事項目	主な内容・工事例	目的・効果	推奨時期
🧊 凍結防止	給水・給湯・排水管の保温補修	露出・屋上・北側配管の保温材巻き直し・補修	凍結・破裂・漏水事故防止	秋〜初冬
〃	凍結防止ヒーター設置・更新	老朽ヒーターの交換、通電確認	冬季の凍結事故防止	秋
〃	自動ドレン（水抜き）装置設置	長期空室・空きテナント対応	不在中の凍結破損防止	通年
💧 防水・外装	屋上防水層・笠木の補修	シートや塗膜防水の劣化補修	雪解け水浸入防止	秋
〃	ドレン・雨樋の清掃・保護金物設置	落葉やゴミの詰まり除去	融雪時の排水確保	秋
〃	外壁ひび・シーリング補修	クラック補修、打ち替え	凍結膨張による劣化拡大防止	秋
❄ 断熱・結露対策	二重サッシ（内窓）設置	住戸や共用部窓	結露・ヒートショック防止	通年（冬前）
〃	共用部風除室・エアカーテン設置	エントランスや共用廊下	冷気侵入防止・省エネ	通年
〃	断熱材の追加施工	外壁・天井・屋根裏など	暖房効率向上・結露防止	大規模修繕時
🔥 設備更新	熱源機・ボイラー更新	老朽機器を更新	故障防止・省エネ	秋〜冬前
〃	空調室外機周辺の防雪・防氷対策	屋上・屋外機周囲整備	凍結による停止防止	秋
〃	給湯配管保温補強	機器と配管の保温強化	凍結防止・省エネ	秋
⚠ 安全・快適性	共用廊下・出入口の滑り止め施工	マット敷設・段差補修	転倒事故防止	秋〜冬
〃	LED照明・人感センサー設置	エントランス・廊下	冬期の日没早さに対応	通年
〃	非常用発電機・蓄電池整備	定期点検・交換	停電時の安全確保	秋